El acta final de obra o AFO es un documento que acredita que las obras de una nueva vivienda han terminado y se han llevado a cabo de acuerdo con el proyecto de ejecución y las licencias previamente aprobadas.

Este documento es de suma importancia, ya que permite que el promotor obtenga la cédula de habitabilidad y de primera ocupación en el ayuntamiento correspondiente, lo cual es necesario para empezar a habitar la vivienda por parte de los futuros propietarios.

Además, el acta final de obra fija el inicio de los plazos de garantías y reparación del edificio de nueva construcción, de manera que en caso de que se produzcan desperfectos o vicios ocultos se podrán reclamar a la parte correspondiente. La responsabilidad y garantía de los desperfectos en el estado de la edificación las marca la Ley de Ordenación de la edificación, cuyos plazos varían dependiendo del tipo de defecto donde el promotor (a excepción de la anual) es siempre responsable solidario.

Por otra parte, las averías relacionadas con la instalación de servicios de agua o electricidad habrá que reclamarlas a la dirección facultativa de la obra (formada por el director de obra, director de ejecución de obra y coordinador de seguridad y salud).

¿Cuáles son los requisitos para solicitar el acta final de obra?

• La obra debe estar totalmente finalizada
• Aportar el libro del edificio, en el que se recogen las características generales de la construcción, los aspectos fundamentales para el mantenimiento y el uso del edificio, las personas que han intervenido en la obra y, por último, sus garantías.
• Aportar el libro de órdenes, el cual utiliza la dirección facultativa para hacer el control y el seguimiento de la obra en construcción.
• Aportar los planos finales de la obra
• Firma de la dirección facultativa de la obra, así como los correspondientes visados del colegio de arquitectos.
• Pagar la tasa correspondiente marcada por el ayuntamiento

Además, el marco legal y legislativo sobre el que se apoya el acta final de obra es la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, la cual establece una serie de requisitos antes de obtener el documento:

• El cumplimiento de las garantías propias de la construcción realizada, es decir, el seguro decenal del promotor y la dirección facultativa de la obra y las instalaciones de los suministros como el agua y la electricidad.
• El certificado de eficiencia energética de obra terminada
• El libro del edificio (antes mencionado y explicado)

Por último, según lo establecido en la resolución del 2 de abril de 2013, por la Dirección General de los Registros y del Notariado, es obligatorio incorporar el Certificado de Eficiencia Energética al acta final de obra en todas las viviendas de obra nueva.

¿Cuándo es necesario el acta final de obra?

En este caso, el AFO es necesario en dos situaciones determinadas, como son:

• Si eres promotor inmobiliario y has ordenado la edificación de viviendas
• Si eres un individuo particular y has contratado la construcción de tu propia vivienda o de una vivienda para venderla posteriormente cuya obra está finalizada.

¿Quién tiene que firmar el acta final de obra?

Este documento deben firmarlo, fundamentalmente, el promotor o dueño de la obra y el constructor, pero también es recomendable que lo haga la dirección facultativa para su revisión correspondiente.

Por último, el documento tiene que ser visado por el colegio de arquitectos correspondiente, al igual que el Certificado de Eficiencia Energética del inmueble y necesario para poner en venta o alquiler la vivienda construida.

¿Cómo solicitar el acta final de obra?

Una vez tengamos el documento completado, firmado y visado, procederemos a hacer el trámite en cuestión entregando el acta final de obra en el ayuntamiento que corresponda.

Es importante tener en cuenta, la forma en la que cada ayuntamiento lleva a cabo el trámite. Algunos funcionan por cita previa y otros en los que no es necesaria. Puedes pedir información yendo directamente al ayuntamiento de tu localidad o pidiendo asesoramiento a un arquitecto o colegio de arquitectos de confianza.

Tras entregar toda la documentación necesaria, obtendrás las cédulas de habitabilidad y de primera ocupación, por lo que como propietario ya podrás habitar tu vivienda.